Vážení spoluvlastníci, vzhledem ke dlouhodobě avizovanému špatnému stavu je potřebná generální rekonstrukce střechy. Takto akce bude finančně velmi nákladná, a obecně lze k jejímu financování přistoupit třemi různými způsoby. Na shromáždění ve středu 25. dubna 2018 musíme jednu z variant vybrat, proto pracovní skupina pro rekonstrukci střechy, ustavená minulým shromážděním, předkládá tyto podkladové informace pro kvalifikované rozhodnutí:
- 1. varianta – rekonstrukci plně hradit jen z vlastních zdrojů (fond oprav + úvěr)
- 2. varianta – rekonstrukci hradit z výnosů prodeje půdy pro členy SV
- 3. varianta – rekonstrukci hradit z výnosů prodeje půdy na byty pro širokou veřejnost
Detailní finanční srovnávací tabulku najdete ZDE: Financovani investic SV 180609, následujících řádcích shrnujeme hlavní komentáře k jednotlivým variantám:
Komentář k 1. variantě (hradit z vlastních zdrojů):
Z hlediska managementu nejjednodušší varianta. Opravu střechy (včetně úroků z úvěru) zaplatí majitelé zvýšením odvodů do Fondu oprav (FO) na 150 %.
Finančně: Na jeden byt to vychází (v závislosti na počtu metrů čtverečních) něco přes 61 000 Kč. Pokud by se dělalo i zateplení celého domu, pak by se platba do FO více než zdvojnásobila, na jeden byt to vychází přes 150 000 Kč.
Komentář ke 2. variantě (prodej stávajícím vlastníkům SV):
Jedná se o kompromisní variantu (bere v potaz negativní reakci některých lidí na minulé schůzi proti prodeji střechy a navyšování hustoty bydlení), kdy se NEBUDE prodávat půda cizím lidem, NEBUDE se navyšovat počet bytů ani počet členů SV. Odkup příslušných metrů půdy se nabídne pouze stávajícím členům SV – dává to smysl, pokud si tam někteří budou chtít udělat pokoje navíc ke stávajícím bytům. Staticky a stavebně-technicky je tato varianta bez problémů, průchodnost stavebním úřadem je také předpokládatelná. Podmínkou by bylo uskutečnění stavby střešních pokojů BĚHEM opravy střechy, aby nebyla zvýšena prašnost a hluk v domech (vše proběhne přijednom a z venku budovy – jedno rozebírání střechy, jedno zavážení materiálu, jedna stavba). Nevýhodou této varianty je, že výnos z prodaného metru čtverečního bude nižší, než kolik by se dalo dosáhnout prodejem široké veřejnosti (varianta 3). Je nutné získat souhlas všech vlastníků.
Finančně: Výhodou tohoto řešení je, že předpokládaný výnos by měl zcela pokrýt náklady na rekonstrukci střechy a navíc přinést něco přes půl milionu korun. To znamená, že náklady na jeden byt by byly v případě úspěšného prodeje částí půdy na mezonetové byty nulové, takže platba do FO by zůstala ve stávající výši a navíc by byla možnost z přebytku dále financovat menší investice (zvonky, stoupačky, …). Není to ale dost pro zateplení fasády.
Komentář ke 3. variantě (prodej střechy široké veřejnosti):
Výhodou by byl zdaleka největší možný výnos z prodeje půdy (vyšší cena za metr čtvereční + možnost prodat i ty části půdy, o které vlastníci neprojevili zájem a ve variantě 2 tak zůstanou „ladem“).
Staticky a stavebně technicky je tato varianta možná, je ovšem poměrně problematická průchodnost této varianty stavebním úřadem. Organizačně je tato varianta zdaleka nejsložitější. Nutnost najmutí architekta, právníků a stavební firmy. Je nutné získat souhlas všech vlastníků.
Nevýhody: zvýšení počtu bytů, zvýšení hustoty obydlení, více bytů ve vchodě, delší doba stavby, možná změna profilu střechy, organizačně náročné, nejisté ve věci získání povolení. Z hlediska data realizace je tato varianta o 1-2 roky pozdější (rok 2020-2021), než první dvě varianty (rok 2019).
Finančně: Možnost kromě opravy střechy udělat i zateplení, nové vchodové dveře, zvonky, všechny stoupačky (dohromady cca 8 milionů) a stále ještě peníze zbydou /odhadem cca 100 000 – 150 000 Kč pro každý byt/.
V Praze 9. 4. 2018
pracovní skupina SV pro rekonstrukci střechy
(pozn. tištěná verze tohoto textu a rozpočtové tabulky byla distribuována do schránek VŠEM bytům v pondělí 9.4.2018)